জমির মালিকানা অনলাইনে যাচাই ও জমির খতিয়ান/পর্চা বের করার নিয়ম

একজন জমির মালিক যাতে ঘরে বসে জমির মালিকানা বের করতে বা ঘরে বসে অনলাইন খতিয়ান/পর্চা যাচাই করতে পারে কিংবা জমি কেনার পূর্বে সহজে অনলাইন হতে জমির প্রকৃত মালিকানা যাচাই করতে পারে, সে জন্য ভূমিমন্ত্রনালয় তাদের সরকারী ওয়েবসাইটে একটি ডাটাবেজ তৈরি করছে। ইতোপূর্বে বাংলাদেশের ৬৪ টি জেলার মধ্যে অধিকাংশ জেলার আরএস খতিয়ান সহ অন্যান্য খতিয়ানগুলো এখন ভূমিমন্ত্রনালয়ের ওয়েবসাইট হতে সহজে পাওয়া যাচ্ছে। সরকার এ কাজটিতে আরো আধুনিকায়ন আনার জন্য গুরুত্বসহকারে কাজ করে যাচ্ছে। ভবিষ্যতে আরো সহজে জোন্যাল সেটেলমেন্ট অফিসে না গিয়ে ঘরে বসেই অনলাইনে জমির মালিকানা যাচাই ও জমির খতিয়ান/পর্চা বের করা যাবে। এতেকরে জমি কেনার পর প্রতারনার ফাঁদে পড়ার সম্ভাবনা কমে যাবে।

আমরা আজকে আপনাদের সাথে শেয়ার করব কিভাবে আপনি ঘরে বসে কম্পিউটার অথবা হাতে থাকা স্মার্টফোনের মাধ্যমে অনলাইন হতে সহজে জমির মালিকানা যাচাই ও জমির খতিয়ান/পর্চা বের করে নিবেন?

কম্পিউটার ও ইন্টারনেট এর যুগে নতুন প্রজন্মের ছেলে মেয়েরা তথ্য প্রযুক্তিকে যথেষ্ট জ্ঞান রাখলেও জমি জমার বিষয়ে মিনিমাম এ.বি.সি জ্ঞানটুকো রাখে না। যার ফলে দেখা যায় অনেকের বাবা মারা যাওয়ার পর বাপ-দাদার জমি-জমার সঠিক হিসাব খোঁজে পায় না। কিংবা নতুন জমি ক্রয় করতে গিয়ে বিভিন্ন দালাল এর সাহায্যে নেওয়ার সময় প্রতারিত হয়ে থাকে। অথচ জমি-জমা সম্পর্কে মিনিমাম জ্ঞান রাখলে আপনার বাপ-দাদার ভিটে-মাটির হিসাবসহ অন্যান্য জমির পূর্ণাঙ্গ হিসাব নিজেই করে নিতে পারেন।

আমাদের আজকের পোস্টের মূল বিষয় হচ্ছে ঘরে বসে সহজে অনলাইনে জমির মালিকানা যাচাই ও জমির খতিয়ান/পর্চা বের করা। সে জন্য জমির অন্যান্য বিষয়ে নিয়ে আমরা এই পোস্টে আলোচনা করব না। তবে আপনার যদি জমির কাগজপত্র সম্পর্কে বেসিক কিছু ধারনা না থাকে তাহলে অনলাইনে হতে জমির মালিকানা যাচাই বা জমির খতিয়ান/পর্চা বের করতে কিছুটা সমস্যার সম্মুখিন হবেন। সে জন্য অনলাইন হতে জমির মালিকানা যাচাই করে পূর্বে আমরা জমির কিছু বেসিক বিষয় নিয়ে আলোচনা করব। তবে আপনি জমি-জামা সম্পর্কে অভীজ্ঞতা সম্পন্ন হলে বিস্তারিত না পড়ে সরাসরি পোস্টের নিচে চলে যেতে পারেন।

খতিয়ান বা পর্চা কি?

খতিয়ান ও পর্চা একই জিনিস। এলাকা ভিত্তিক এটাকে আরো বিভিন্ন নামে ডাকা হয়ে থাকে। সরকারিভাবে জরিপ করা জমি-জমার মৌজা ভিত্তিক এক বা একাদিক ভূমি মালিকের ভূ-সম্পত্তির বিবরণ সংবলিত সরকারি দলিলকে খতিয়ান বলে। আইনের ভাষায় জরিপকালীন সময়ে জরিপের বিভিন্ন ধাপ অতিক্রম করে চূড়ান্তভাবে বাংলাদেশ ফরম নং-৫৪৬২ (সংশোধিত) তে ভূমির মালিকানা/দাগের বর্ণনাসহ যে তথ্যচিত্র প্রকাশিত হয় তাকে খতিয়ান বলে। এতে মৌজার দাগ অনুসারে এক বা একাধিক ভূমি মালিকের নাম, পিতার নাম, ঠিকানা, মালিকানার বিবরণ, জমির বিবরণ, মৌজা নম্বর, মৌজার ক্রমিক নম্বর (জেএল নম্বর), সীমানা, জমির শ্রেণি, দখলকারীর নাম, অংশ প্রভৃতি উল্লেখ থাকে। মূলত জমির প্রকৃত মালিকের নিকট হতে খাজনা আদায় করার জন্য বাংলাদেশ সরকার খতিয়ান প্রস্তুত করে থাকে।

মাঠ পর্চা কি?

মাঠ পর্যায়ে ভূমি জরিপকালে চূড়ান্ত পর্চা/খতিয়ান প্রস্তত করার পূর্বে ভূমি মালিকদের নিকট খসড়া খতিয়ানের যে অনুলিপি ভুমি মালিকদের প্রদান করা হয় তাকে মাঠ পর্চা বলে। এটিতে কোন ধরনের ভূল থাকলে নির্ধারিত সময়ের পূর্বে সহজে সংশোধন করা যায়।

খতিয়ান বা পর্চা কত প্রকার?

বাংলাদেশে সাধারণত চার ধরনের খতিয়ান আছে। যথা-

• সিএস খতিয়ান। (Cadastral Survey)
• এসএ খতিয়ান । (State Acquisition Survey)
• আরএস খতিয়ান। (Revisional Survey)
• বিএস খতিয়ান/সিটি জরিপ। (City Survey)

১। সিএস খতিয়ান কি? (Cadastral Survey)

সিএস জরিপ উপমহাদেশের সর্বপ্রথম জরিপ যা ১৮৮৭ সাল থেকে ১৯৪০ সাল পর্যন্ত পরিচালিত হয়। এই জরিপ ১৮৮৮ সালে কক্সবাজারের রামু থেকে শুরু হয়ে ১৯৪০ সালে দিনাজপুর জেলায় শেষ হয়। এই সময়ে সিলেট আসাম প্রদেশের অর্ন্তভুক্ত থাকায় এবং পার্বত্য চট্রগ্রাম এর জমিদারী প্রথার সাথে পাহাড়ী ও বাঙ্গালী বিরোধ থাকার কারনে সিলেট ও পার্বত্য চট্টগ্রাম অঞ্চল দুটিকে সিএস জরিপের আওতায় আনা হয়নি। পরবর্তীতে ১৯৫০ সালের রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহন ও প্রজাসত্ব আইনের (The State Acquisition and Tenancy Act, 1950) আওতায় জরিপ কার্য সম্পন্ন করা হয়। ১৯৫০ এর The State Acquisition and Tenancy Act এর সময়ও পার্বত্য চট্রগাম আইনের আওতায় ছিল না বিধায় চট্টগাম অঞ্চলে সিএস জরিপ হয়নি।

সিএস খতিয়ান চেনার উপায়ঃ

• এই খতিয়ান উপর থেকে নিচে লম্বালম্বিভাবে হয়।
• এটি দুই পৃষ্ঠা সম্বলিত হয়।
• প্রথম পৃষ্ঠায় জমিদার এবং প্রজার নামে দুটি ভাগ থাকে।
• সবার উপরে লেখা থাকবে বাংলাদেশ ফরম নং-৫৪৬৩।
• অপর পৃষ্ঠায় “উত্তর সীমানা” নামে একটা কলাম থাকে।

২। এসএ খতিয়ান কি? (State Acquisition Survey)

১৯৫০ সালের জমিদারি অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইন পাসের পর সরকার জমিদারি অধিগ্রহণ করেন। সেই সময়ে সরকারি আমিনগণ সরেজমিনে মাঠে না গিয়ে অফিসে বসে সিএস খতিয়ান সংশোধন করে এসএ খতিয়ান প্রস্তুত করেন। কোনো অঞ্চলে এ খতিয়ান টেবিল খতিয়ান বা ৬২ এর খতিয়ান নামেও পরিচিত।

এসএ খতিয়ান চেনার উপায়ঃ

• এই খতিয়ান সবসময় আড়াআড়ি ভাবে হয়।
• এইটা সবসময় হাতে লিখা হয়, কখনো প্রিন্ড হয় না।
• এই খতিয়ানে সাবেক খতিয়ানের এবং হাল খতিয়ান নম্বর থাকে।
• এই খতিয়ান এক পৃষ্ঠার হয়।

৩। আরএস খতিয়ান কি? (Revisional Survey)

সিএস জরিপ সম্পন্ন হওয়ার দীর্ঘ ৫০ বছর পর এই জরিপ পরিচালিত হয়। পূর্বের জরিপের ভূল সংশোধনসহ জমি, মলিক ও দখলদার ইত্যাদি হালনাগাদ করার নিমিত্তে এ জরিপ সম্পন্ন করা হয়। পূর্বের ভূল সংশোধনক্রমে আরএস জরিপ এতই শুদ্ধ করে তৈরি করা হয় যে, এখনো জমিজমা সংক্রান্ত বিরোধ কিংবা ক্রয় বিক্রয়ের ক্ষেত্রে আরএস খতিয়ানের উপর নির্ভর করা হয়।

আরএস খতিয়ান চেনার উপায়ঃ

• ফরম এর সবার উপরে হাতের ডান পাশে “রেসার্তে নং” লেখা থাকে।
• এই খতিয়ান এক পৃষ্ঠার হয়।
• এটাও উপর থেকে নিচে লম্বালম্বি ভাবে হয়।

৪। বিএস খতিয়ান কি? (City Survey)

সর্বশেষ এই জরিপ ১৯৯৮-১৯৯৯ সাল পর্যন্ত পরিচালিত হয়। যেটির কাজ এখনো চলমান রয়েছে। ঢাকা অঞ্চলে এটি মহানগর জরিপ হিসাবেও পরিচিত।

বিএস খতিয়ান চেনার উপায়ঃ

• এই খতিয়ানে ৯ টা কলাম থাকে।
• কি ধরনের জমি সেটা লিখা থাকে (যেমনঃ চাষের জমি, পুকুর ইত্যাদি)।

খতিয়ানে কি উল্লেখ করা থাকে?

খতিয়ানে কিছু কিছু বিষয়বস্তু সুস্পষ্টভাবে উল্লেখ করা থাকে। খতিয়ানে কি কি বিষয় অন্তর্ভুক্ত করতে হবে সে সম্পর্কে রাষ্ট্রীয় অর্জন বিধিমালার ১৮ নম্বর ধারায় বিবৃত হয়েছে। সেগুলো হল—

• প্রজা বা দখলদারের নাম, ঠিকানা ও পিতার নাম এবং প্রজা বা দখলদার ব্যক্তি কোন শ্রেণির অন্তর্ভুক্ত।
• প্রজা বা দখলদার কর্তৃক জমির অবস্থান, শ্রেণী, পরিমাণ ও সীমানা।
• প্রজার জমির মালিকের নাম, পিতার নাম ও ঠিকানা।
• এস্টেটের মালিকের নাম, পিতার নাম ও ঠিকানা।
• খতিয়ান প্রস্তুতের সময় খাজনার পরিমাণ এবং ২৮,২৯,৩০ বিধি মোতাবেক নির্ধারিত খাজনা। গোচারণ ভূমি, বনভূমি ও মৎস্য খামারের জন্য ধারণকৃত অর্থ।
• খাজনা যে পদ্ধতিতে ধার্য্য করা হয়েছে তার বিবরণ।
• ২৬নং ধারা অনুযায়ী নির্ধারিত ও ন্যায়সঙ্গত খাজনা।
• যদি খাজনা ক্রমান্বয়ে বৃদ্ধি পেতে থাকে তাহলে যে যে সময়ে ও যে যে পদক্ষেপে বৃদ্ধি পেয়েছে তার বিবরণ।
• কৃষি কাজের উদ্দেশ্যে প্রজা কর্তৃক পানির ব্যবহার এবং পানি সরবরাহের জন্য যন্ত্রপাতি সংস্কার ও রক্ষণাবেক্ষণ সম্পর্কিত প্রজা ও জমির মালিকের মধ্যে অধিকার ও কর্তব্যের বিবরণ।
• প্রজাস্বত্ব সম্পর্কিত বিশেষ শর্ত ও তার পরিণতি।
• পথ চলার অধিকার ও জমির সংলগ্ন অন্যান্য অধিকার। নিজস্ব জিম হলে তার বিবরণ।
• এছাড়াও খতিয়ানে নিজস্ব খতিয়ান নম্বর, জমির দাগ নম্বর, বাট্টা নম্বর, এরিয়া নম্বর, মৌজা নম্বর এবং জে, এল, নম্বর উল্লেখিত থাকে।

খতিয়ান নম্বর কি?

প্রত্যেকটি খতিয়ানকে আলাদা আলাদাভাবে সনাক্ত করার জন্য খতিয়ানে ইউনিক নাম্বার বরাদ্দ দেওয়া হয়। এই খতিয়ান নম্বর দিয়ে সহজে খতিয়ান সনাক্ত করা যায়। সাধারণত একটি মৌজার ভীতরে একজন মালিকের যতগুলো দাগের জমি থাকে সবগুলো একত্রিকরনের মাধ্যমে একই খতিয়ানে অন্তর্ভুক্ত করা যায়। মূলত সহজে জমির মালিক সনাক্ত করার জন্য খতিয়ান নম্বর ব্যবহার করা হয়।

মৌজা কি?

ভুমি জরিপকালে এক একটি উপজেলা/এলাকাকে কতগুলো ক্ষুদ্র ক্ষদ্র ভাগে ভাগ করা হয়। ভাগকৃত এক একটি ক্ষুদ্র ভাগকে একটি মৌজা বলা হয়। কখনো কখনো একটি গ্রাম একটি মৌজায় অন্তর্ভুক্ত থাকে, আবার কখনো একটি মৌজায় একাধিক গ্রাম থাকে। মৌজা হলো জরিপের একক। মৌজায় কি পরিমাণ ভূমি অন্তর্ভুক্ত থাকবে তার কোন বিধিবদ্ধ নিয়ম না থাকলেও কমপক্ষে ২০০ একরের ঊর্ধ্বের ভূমি নিয়ে একটি মৌজা গঠিত হয়।

জেএল নাম্বার কি?

প্রতিটি মৌজাকে একটি স্থানীয় নামে ও একটি ক্রমিক সংখ্যায় প্রকাশ করা হয়। ক্রমিক সংখ্যাটিকে জেএল নাম্বার (জুরিসডিকশন লিস্ট নাম্বার) বলা হয়। কোন উপজেলার মোট ১০০ টি মৌজা থাকলে উক্ত মৌজাসমূহের জেএল নাম্বার হবে ১ থেকে ১০০ পর্যন্ত।

জমির দাগ নাম্বার কি?

যখন জরিপ ম্যাপ প্রস্তুত করা হয় তখন মৌজা নক্সায় ভূমির সীমানা চিহ্নিত বা সনাক্ত করার লক্ষ্যে প্রত্যেকটি ভূমি খন্ডকে আলাদা আলাদা নাম্বার দেয়া হয়। আর এই নাম্বারকে দাগ নাম্বার বলে। একেক দাগ নাম্বারে বিভিন্ন পরিমাণ ভূমি থাকতে পারে। মূলত দাগ নাম্বার অনুসারে একটি মৌজার অধীনে ভূমি মালিকের সীমানা খূটিঁ বা আইল দিয়ে সরেজমিন প্রদর্শন করা হয়।

ছুটা দাগ কাকে বলে?

ভূমি জরিপকালে প্রাথমিক অবস্থায় নকশা প্রস্তুত অথবা সংশোধনের সময় নকশার প্রতিটি ভূমি এককে যে নাম্বার দেওয়া হয় সে সময় যদি কোন নাম্বার ভুলে বাদ পড়ে তবে তাকে ছুটা দাগ বলে। আবার প্রাথমিক পর্যায়ে যদি দুটি দাগ একত্রিত করে নকশা পুনঃ সংশোধন করা হয় তখন যে দাগ নাম্বার বাদ যায় তাকেও ছুটা দাগ বলে।

খাজনা ককে বলে?

সরকার বার্ষিক ভিত্তিতে প্রজার নিকট থেকে ভূমি ব্যবহারের জন্য যে কর আদায় করে তাকে খাজনা বলে।

দাখিলা কাকে বলে?

ভূমি কর/খাজনা আদায় করে যে নির্দিষ্ট ফর্মে ( ফর্ম নং১০৭৭) ভূমি কর/খাজনা আদায়ের প্রমান পত্র বা রশিদ দেওয়া হয় তাকে দাখিলা বলা হয়।

DCR কাকে বলে?

ভূমি কর ব্যাতিত আন্যান্য সরকারি পাওনা আদায় করার পর যে নির্ধারিত ফর্মে (ফর্ম নং ২২২) রশিদ দেওয়া হয় তাকে DCR বলে।

কবুলিয়ত কাকে বলে?

সরকার কর্তৃক কৃষককে জমি বন্দোবস্ত দেওয়ার প্রস্তাব প্রজা কর্তৃক গ্রহণ করে খাজনা প্রদানের যে অঙ্গিকার পত্র দেওয়া হয় তাকে কবুলিয়ত বলে।

কিভাবে জমির মালিকানা যাচাই ও পর্চা বের করবেন?

এতক্ষনে আপনি নিশ্চয় জমির অনেক বিষয়ে বেসিক ধারণা পেয়েছেন। উপরের বিষয়গুলো ভালোভাবে বুঝতে পারলে জমির খতিয়ান বুঝতে আপনাদের জন্য সহজ হবে। এখন আমরা অনলাইনে জমির মালিকানা যাচাই ও জমির খতিয়ান/পর্চা বের করার নিয়ম দেখব।

• প্রথমে আপনি এই লিংকে ক্লিক করুন।
• উপরের লিংকটিতে ক্লিক করার পর ভূমিমন্ত্রনালয়ের ওয়েবসাইটের নিচের চিত্রটি শো করবে।

• উপরের চিত্রে আপনি মোট চারটি ঘর দেখতে পাচ্ছেন। অনলাইনে খতিয়ান দেখার জন্য এই চারটি ঘর পুরণ করে দিতে হবে। নিচের চিত্রে দেখুন-

• এখানে উপরের চিত্রের ন্যায় আপনার বিভাগ, জেলা, উপজেলা ও মৌজার নাম/নাম্বার সিলেক্ট করে দিতে হবে।
• তারপর খতিয়ান নং জানা থাকলে “খতিয়ান নং অনুযায়ি” অপশনটি সিলেক্ট করে খালি ঘরে উপরের চিত্রেরন্যায় আপনার জমির খতিয়ান নম্বরটি বসিয়ে দিতে হবে।
• সবশেষে যোগফল এর ঘরে যোগফলটি বসিয়ে দিয়ে সবুজ কালারের খুজুন বাটনে ক্লিক করলে আপনার কাঙ্খিত জমির মালিক, দাগ নম্বর ও ভূমির মাপসহ যাবতীয় তথ্য নিচের চিত্রেরন্যায় দেখতে পাবেন।

• এখন আপনি খতিয়ান এর সার্টিফাইট কপি অথবা অনলাইন কপি নিতে চাইলে উপরের চিত্রের সবুজ রংয়ের অপশনগুলো ব্যবহার করতে হবে। সার্টিফাইট/অনলাইন কপির অপশনে ক্লিক করলে নিচের চিত্রটি দেখতে পাবেন।

• উপরের চিত্র হতে আপনার নাম ও মোবাইল নাম্বার দিয়ে UKash এর মাধ্যমে ৫ টাকা পরিশোধ করে আপনার জমির খতিয়ানের সার্টিফাইড কপি উত্তোলন করতে পারবেন। অনলাইনে কপি সাথে সাথে ডাউনলোড করে নিজে প্রিন্ট করে নিতে পারবেন। কিন্তু সার্টিফাইড কপি পাওয়ার জন্য এক সপ্তাহ অপেক্ষা করতে হবে। সার্টিফাইড কপি পাওয়ার জন্য আপনার বর্তমান ঠিকানা উপরের ফরমে সঠিকভাবে উল্লেখ করতে হবে। তা না হলে আপনার কপি হাত পৌছতে সমস্যা হবে।

খতিয়ান নম্বর ছাড়া কিভাবে পর্চা বের করবেন?

আপনার জমির খতিয়ান নম্বর জানা না থাকলে দাগ নম্বর অথবা জমির মালিকের নাম ব্যবহার করেও জমির মালিকানা যাচাই ও জমির খতিয়ান/পর্চা যাচাই করতে পারবেন। খতিয়ান নম্বর জানা না থাকলে নিচের পদ্ধতি অনুসরণ করুন।

• পূর্বের মত এই লিংকে ক্লিক করুন।

• আপনার জমির দাগ নম্বর জানা থাকলে উপরের চিত্রের “দাগ নং অনুযায়ী” অপশনটি ব্যবহার করে জমির দাগ নং বসিয়ে নিচের যোগফল প্রদান করে সবুজ রংয়ের খুঁজুন বাটনে ক্লিক করলে জমির খতিয়ান নম্বর পেয়ে যাবেন। এই খতিয়ান নম্বর দিয়ে পূর্বের দেখানো নিয়ম অনুসরণ করে আপনার খতিয়ান এর যাবতীয় তথ্য দেখতে পারবেন।
• আপনার যদি দাগ নম্বরও জানা না থাকে তাহলে নিচের পদ্ধতি অনুসরণ করুন।

• উপরের চিত্রের “মালিকানা নাম অনুযায়ি” ব্যবহার করে জমির মালিকের নাম দিয়ে আপনার পর্চা নং বের করে নিতে পারবেন। তবে এ ক্ষেত্রে নামের বানান ভূল করলে সঠিক খতিয়ান নম্বরটি খুঁজে পাবেন না। ভালোভাবে নামের বানান নিশ্চিত হয়ে তারপরও সার্চ করলে অবশ্যই খতিয়ান নম্বরটি পেয়ে যাবেন।

সাহায্য জিজ্ঞসাঃ উপরের কোন বিষয়ে অথবা ভূমি বিষয়ে আপনাদের কোন প্রশ্ন থাকলে আমাদেরকে কমেন্ট করে জানাতে পারেন। আমরা আপনার সমস্যা প্রতিউত্তরে জানিয়ে দেওয়ার চেষ্টা করব।